¿Cómo estallan las burbujas? Un porcentaje mínimo, el 4%, vende a cualquier precio y luego el 64% se da cuenta de que la ventana para realizar las plusvalías está a punto de cerrarse y se mueve de forma desordenada. Un análisis muy interesante del mercado inmobiliario mundial lo confirma.
Así es como se puede saber si una burbuja es una burbuja: todo el mundo dice que no es una burbuja: el mercado ha alcanzado un “nivel permanentemente alto” porque las valoraciones ahora son correctas, etc. Pero luego basta un poco de brisa y se derrumba.
A nivel mundial, la construcción residencial está en la burbuja, pero nadie lo dice, no se puede decir. Esta burbuja es básicamente un artefacto de las políticas gubernamentales y de los bancos centrales que hacen ricos a los ricos, no piensan en ayudar a los pobres, por lo que incentivan las burbujas:
Las propiedades inmobiliarias están cada vez más concentradas en muchos países. Este acaparamiento es el único resultado posible de políticas que distribuyen asimétricamente el crédito, y por tanto los ingresos y las ganancias de capital, a los que ya son ricos y no a los que aún no lo son. Esta política de acaparamiento/concentración de viviendas en el 10% superior es un factor que hace subir los alquileres debido a la escasez artificial, una escasez creada por las políticas del banco central y del gobierno, no por el "mercado".
Esta escasez de oferta se ha visto incluso acentuada por la aparición del modelo “AirBnB”, que permite la monetización de propiedades individuales para competir con hoteles y complejos turísticos por el alojamiento. Este modelo se llama alquileres vacacionales a corto plazo (STVR) y los que ya son ricos han invertido su riqueza en el STVR durante los últimos 15 años.
Esto ha provocado una escasez artificial de alojamiento en destinos turísticos populares. No es raro visitar ciudades turísticas y ver edificios enteros con pocas luces encendidas, ya que muchas unidades son propiedad de ricos y se dejan vacías, ya que los alquileres no son tan importantes como tener un lugar seguro para "estacionar el exceso de capital". Miles de otras unidades han sido retiradas del mercado de alquiler a largo plazo para aprovechar los mayores rendimientos de los STVR.
Muchas ciudades y pueblos finalmente están reaccionando al acaparamiento de viviendas por parte de los ricos del mundo gravando las unidades desocupadas y limitando y/o autorizando los STVR.
Lo que a menudo se olvida en el sector inmobiliario es que los precios se fijan al margen. La distribución de Pareto es una herramienta útil para comprender cómo los precios de las viviendas en un vecindario entero están redeterminados por un puñado de ventas.
La distribución de Pareto a menudo se resume como la regla 80/20. La regla 80/20 puede reducirse al 80% del 80% y al 20% del 20% hasta convertirse en la regla 64/4: los "pocos" vitales, el 4%, ejercen mayor influencia sobre la masa del 64%. Así, el 4% de las ventas puede cambiar la valoración del 64% de todas las viviendas vecinas.
Así, 40 casas que se venden por unos 450.000 dólares rebajan la valoración de 1.000 casas vecinas de 800.000 dólares a 450.000 dólares. Es por eso que un número aparentemente modesto de ventas de STVR que generan pérdidas disolverá el piso debajo de las valoraciones de burbuja.
La burbuja STVR fue enteramente un artefacto de 1) tasas hipotecarias históricamente absurdamente bajas y 2) “gastos de venganza” pospandémicos insensibles a los precios. Ambos están terminados . No hay manera de que el 90% inferior pueda permitirse una casa con las valoraciones actuales de la burbuja, por lo que el grupo de compradores se limita al ya adinerado 10% superior, cuyo apetito por poseer alquileres con "exceso de capital" disminuye una vez que las altas tarifas semanales y las bajas desocupaciones se traducen en en un elevado número de vacantes y en una caída de los precios de los alquileres.
El 90% ha agotado sus ganancias y líneas de crédito durante la pandemia. La erosión de la economía global desinflará las bonificaciones, las ganancias de capital y todas las demás fuentes del "efecto riqueza" del 10% superior, y el crédito se restringirá a medida que la aversión al riesgo y las tasas más altas cierren el grifo del crédito fácil para los que ya son ricos.
Así es como las burbujas colapsan: los "pocos" vitales, el 4%, venden a cualquier precio que el mercado pueda soportar, empujando los precios hacia abajo, y el 64% se da cuenta con terror de que la ventana se está cerrando, y actuando colapsa el mercado.
.Y todo se va al carajo…
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El artículo La Bolla AirB&B prepara una crisis inmobiliaria procede de Scenari Economici .
Esta es una traducción automática de una publicación publicada en Scenari economici en la URL https://scenarieconomici.it/la-bolla-airbb-sta-preparando-un-crash-immobiliare/ el Mon, 28 Aug 2023 06:00:18 +0000.