Superbonus, como se solucionó el problema de la mayoría en el condominio

Superbonus, como se solucionó el problema de la mayoría en el condominio

El discurso de Corrado Sforza Fogliani, presidente del centro de estudios Confedilizia

Con el Decreto Ley 14.8.20, n. 104 (el llamado Decreto de Agosto – Vigente a partir del día 15 del mes), el legislador ha resuelto el problema de la mayoría necesaria para resolver en el condominio la ejecución de las obras que se benefician de los beneficios del superbono del 110%.

Al arte. 63 (de la sección: Simplificación de los procedimientos de montaje del condominio) el Decreto en cuestión dice, de hecho, textualmente: “Artículo 119 del Decreto-ley de 19 de mayo de 2020, n. 34, convertido, con modificaciones, por ley 17 de julio de 2020, n. 77, después del párrafo 9, se inserta lo siguiente: «9-bis. Las resoluciones de la asamblea condominal relativas a la aprobación de las intervenciones a que se refiere este artículo son válidas si se aprueban con un número de votos que represente la mayoría de los presentes y al menos un tercio del valor del edificio "".

Por tanto, la regla se inserta en el art. 119 anterior y, refiriéndose a las "intervenciones" (ingeniería de edificación o planta) "a que se refiere este artículo", se refiere a la prueba únicamente para estas (y no, por ejemplo, a las referidas en el artículo 121 del mismo Decreto, artículo relativo, en particular, a la cesión de créditos y deducciones fiscales).

Igualmente, si queremos dar sentido al hecho de que el legislador ha intervenido con un nuevo párrafo (9-bis) en el medio del artículo en cuestión en lugar de al final del mismo agregando un nuevo párrafo, debe considerarse que la limitación para a lo cual la obra debe ser realizada por los sujetos señalados en el mismo párrafo 9, entre los cuales se proveen expresamente los "condominios" (no los condominios).

En su defecto, dado que faltaría una condición que caracterice "estas" intervenciones, debería aplicarse la norma de asamblea general de la mayoría de los participantes en la comunión / condominio que representa dos tercios del valor total (salvo que se especifique lo contrario en la normativa vigente), y esto tanto en la primera como en la segunda convocatoria (esto, sin dejar de ser trabajos que se pueden enmarcar en la lógica de la financiación, para lo cual se requiere la mayoría de lo que se acaba de decir).

Debe subrayarse entonces que el quórum al inicio transcrito, y al que se refiere el citado artículo del Decreto de agosto, es el quórum deliberativo, válido tanto en primera como en segunda convocatoria. Sin perjuicio, por tanto, de los quórumes constitutivos de la asamblea que establece el Código Civil (artículo 1136, incisos 1 y 3, segundo período) y que, como se sabe, deben persistir hasta el final de la discusión del tema en discusión: mayoría de los participantes en el condominio y dos tercios del valor de todo el edificio en primera convocatoria y un tercio de los participantes y un tercio del valor en segunda convocatoria.

Al respecto, cabe señalar que para el quórum constitutivo la referencia es a la mayoría de condominios ("partícipes del condominio") mientras que para el quórum deliberativo la referencia es (correctamente, también en el decreto en cuestión) a los condominios "intervenidos" ( presente, es decir). Naturalmente, todo lo dicho en referencia al texto del Decreto vigente hoy, un texto que podría cambiar cuando se convierta en ley (que debe ser intervenido por las dos Cámaras antes del 13 de octubre – Cualquier cambio entrará en vigor al día siguiente de su publicación en Revista de la ley de conversión, salvo que se establezca lo contrario en la misma ley nº 400.'88).

Como hemos visto, el decreto en cuestión no hace referencia alguna al quórum para la transferencia del crédito fiscal. También aquí la solución adoptada parece correcta. En efecto, el crédito fiscal es en todo caso el derecho personal de los condominios individuales, sobre los que por tanto ninguna mayoría podría afectar (incluso salvo la incompetencia de la asamblea para proveer), quienes podrán disponer de él como mejor les parezca (incluso nombrando – además , uti singuli – el administrador del condominio proporcionará, si así lo consiente, en el sentido que aquellos con derecho a hacerlo por escrito – a menos que las partes acuerden lo contrario – indiquen).

Solo resta decir que la Disposición Directoral de la Agencia Tributaria del pasado 8 de agosto, que – (también) por las intervenciones realizadas en las partes comunes – se refiere expresamente al "condominio beneficiario de la deducción que transfiere el crédito" ( considerando que la resolución de condominio a que se refiere posteriormente en la misma Disposición es la que ordenó la ejecución de las obras , que también podría contener los datos "para" el traspaso) y, posteriormente, "a los condominios que hayan hecho la opción" (por la venta).


Esta es una traducción automática de una publicación publicada en StartMag en la URL https://www.startmag.it/energia/superbonus-come-e-stato-risolto-il-problema-della-maggioranza-in-condominio/ el Sat, 22 Aug 2020 06:00:00 +0000.